Доходность виллы на Пхукете: как посчитать

Доход виллы на Пхукете за год равен средней цене за ночь × число занятых ночей − все расходы владельца. Универсальной цифры нет: у двух соседних вилл годовой результат может отличаться в разы из-за ставки, загрузки и управления. Ниже разбираем, как посчитать доход самому и какие допущения проверять в первую очередь.

Этот материал про вилльный сегмент. Общие диапазоны по квартирам и виллам мы уже собирали в статье доходность аренды на Пхукете 2026, здесь же разберём именно механику расчёта и то, на что владелец виллы влияет сам.

Хотите прикинуть доход своей виллы с учётом района и класса? Напишите нам: t.me/thai_dir

Из чего складывается доход виллы

Доход от аренды состоит из трёх переменных. Каждую можно измерить и сравнить с рынком, поэтому ориентироваться стоит на них, а не на «общую доходность» из рекламы.

• ADR (average daily rate): средняя фактическая цена за занятую ночь, а не цена из прайса.
• Загрузка: доля ночей в году, которые виллу действительно бронировали.
• Расходы: комиссии площадок, управление, содержание, коммунальные платежи, налоги и амортизация мебели.

Базовая формула выглядит так: валовый доход = ADR × 365 × загрузка. Чистый доход получается после вычета всех расходов. Именно чистый доход сравнивают со стоимостью покупки, когда считают доходность в процентах.

Почему цена из прайса не равна ADR

В прайсе указана ставка на сезон, а реальная цена ночи ниже: действуют скидки за длинное проживание, акции на пустые даты, промокоды площадок. Если считать по прайсу, итоговая цифра окажется завышенной. Просите у управляющей компании или у соседей по комплексу данные по фактическим бронированиям.

Сезонность: три периода вместо одной средней

На Пхукете спрос неравномерный: высокий сезон обычно приходится на зиму, низкий на дождливые месяцы. Считать «в среднем за год» неверно, потому что в разные периоды отличаются и ставка, и загрузка, и затраты на маркетинг. Полезно заполнить таблицу по трём периодам.

Период	ADR, ฿ за ночь	Загрузка	Валовый доход периода	Прямые расходы периода
Высокий сезон (ноябрь–март, 151 ночь)	9 000	80%	≈ 1 087 000 ฿	≈ 288 000 ฿
Плечевой сезон (апрель и октябрь, 61 ночь)	6 500	60%	≈ 238 000 ฿	≈ 80 000 ฿
Низкий сезон (май–сентябрь, 153 ночи)	5 000	45%	≈ 344 000 ฿	≈ 142 000 ฿
Итого за год	≈ 7 400	≈ 62%	≈ 1 669 000 ฿	≈ 510 000 ฿

Пример расчёта: вилла с тремя спальнями и бассейном на юге Пхукета. Цена за ночь и загрузка взяты по открытым данным: у вилл с бассейном в Раваи цена 150–350 $ за ночь, загрузка в высокий сезон 80–90%, в сезон дождей 40–60%; средняя загрузка краткосрочной аренды по всему острову, по данным AirDNA, 56%. В прямые расходы входят комиссия площадки 15%, бассейн и сад (8 000 ฿ в месяц), электричество (8 000–15 000 ฿ в месяц по сезону), вода и интернет (2 000 ฿ в месяц). Плата управляющей компании в расчёт не входит, она разобрана ниже.

Месяцы в таблице условные: фактические границы сезонов зависят от района и класса виллы. Для своей виллы подставьте её реальные цены и загрузку или данные близких аналогов.

Что влияет на ADR и загрузку виллы

Расположение и расстояние до пляжа

Гости виллы платят за сценарий отдыха: пляж в пешей доступности, вид на море, тихий район или близость к ресторанам. Поэтому два одинаковых дома в разных районах дают разный ADR. Сравнение районов по доходности мы разбираем отдельно, когда речь идёт о кондо.

Класс, фото и описание объявления

Профессиональные фотографии, честное описание и актуальный календарь напрямую влияют на конверсию просмотров в бронирования. Причины слабой загрузки подробно разобраны в материале почему вилла простаивает.

Условия брони и отзывы

Минимальный срок проживания, гибкость заезда и рейтинг на площадках работают как фильтры. Вилла с низким рейтингом получает меньше показов, и это сразу бьёт по загрузке.

Расходы владельца: что вычитается из дохода

Большинство ошибок в расчётах происходит на этом шаге: владелец считает валовый доход и называет его доходностью. Реальный чистый результат ниже на сумму следующих статей.

Статья расходов	Как считать	Что уточнить
Комиссия площадок	% от стоимости брони	Airbnb: 15,5% с хозяина (модель host-only, с конца 2025 года). Booking.com: около 15%, с учётом программ скидок на деле 17–22%
Управление виллой	% от дохода или фиксированная плата	Подробно: сколько берут управляющие компании
Бассейн, сад, уборка	Фиксированные ежемесячные платежи	Бассейн 1 500–3 500 ฿ в месяц, сад 2 000–15 000 ฿ в зависимости от площади, уборка между гостями 500–1 500 ฿ за заезд, если нанимаете сами
Электричество, вода, интернет	По счётчикам, летом выше за счёт кондиционеров	Электричество 5 000–8 000 ฿ в месяц при умеренной нагрузке и до 15 000–20 000 ฿, когда гости живут с кондиционерами; насос бассейна добавляет 3 000–5 000 ฿
Налоги и сборы	Зависят от формы владения и вида аренды	Уточняется у юриста
Ремонт и замена мебели	Резерв в процентах от дохода или от стоимости	В гостиничном бизнесе откладывают 3–4% выручки; на вилле отдельно заложите замену насоса бассейна: 8 000–20 000 ฿ раз в 5–10 лет

Полный разбор годовых затрат владельца вынесен в отдельную тему; для расчёта закладывайте резерв на непредвиденные расходы, потому что вилла с бассейном и садом требует больше внимания, чем квартира.

Как выглядит расчёт: порядок действий

Чтобы не запутаться, считайте по шагам. Подставьте свои значения вместо букв, а не чужие средние цифры.

1. Определите ставку: A = средняя фактическая цена за занятую ночь по каждому сезону.
2. Определите загрузку: L = доля занятых ночей в сезоне.
3. Посчитайте валовый доход сезона: A × число ночей сезона × L.
4. Сложите три сезона: получится валовый доход за год.
5. Вычтите комиссии площадок и стоимость управления, затем фиксированные расходы на содержание.
6. Вычтите налоги и резерв на ремонт. Остаток и есть чистый доход.
7. Разделите чистый доход на полную стоимость владения, включая мебель и обустройство. Так получится доходность в процентах.

Главная ловушка здесь в последнем шаге. Если делить на цену дома без учёта обустройства, доходность выглядит выше, чем она есть на самом деле. Включайте в знаменатель все вложения, которые были нужны, чтобы виллу можно было сдавать.

Краткосрочная и долгосрочная аренда виллы

Модель выше описывает посуточную аренду. Долгосрочная сдача на сезон или на год устроена проще: ставка фиксирована, загрузка близка к полной, а расходов на уборку и маркетинг меньше. Зато и потолок дохода ниже, потому что вы не зарабатываете на пиках спроса.

Параметр	Посуточная аренда	Долгосрочная аренда
Потенциал дохода	Выше в высокий сезон	Предсказуем, но ограничен
Загрузка	Колеблется по сезонам	Близка к полной при наличии арендатора
Нагрузка на владельца	Высокая: гости, уборка, отзывы	Низкая: один арендатор
Юридические нюансы	Правила краткосрочной аренды	Условия договора

Правила краткосрочной аренды в Таиланде зависят от срока проживания и статуса объекта, поэтому до запуска посуточной сдачи проверьте требования у юриста. Не стоит строить модель на допущении, что любую виллу можно законно сдавать на любой срок.

Окупаемость и горизонт планирования

Доходность в процентах годовых не отвечает на вопрос, когда окупятся вложения. Для этого считают срок окупаемости: стоимость владения делят на годовой чистый доход. Закладывайте в расчёт не один «средний» год, а как минимум три сценария: осторожный, базовый и оптимистичный. Разница между ними и есть реальный диапазон риска.

• Осторожный сценарий: сниженная загрузка и ADR, повышенные расходы.
• Базовый сценарий: значения по фактическим данным аналогов.
• Оптимистичный сценарий: улучшение рейтинга и ставки после работы с объявлением.

Если даже в осторожном сценарии расчёт вас устраивает, у проекта есть запас прочности. Если вся привлекательность держится на оптимистичном, пересмотрите решение.

Типичные ошибки в расчётах владельцев

• Считают по прайсу, а не по фактически оплаченным ночам.
• Берут один сезон за образец: высокий сезон экстраполируют на весь год.
• Забывают про пустые недели между бронями и ремонтные простои.
• Не учитывают собственное проживание: ночи, которые вы сами провели на вилле, не приносят дохода.
• Смешивают валовую и чистую цифру и сравнивают их с чужой «доходностью».
• Не закладывают резерв на обновление мебели, технику, ремонт бассейна и кровли.

Каждая из этих ошибок по отдельности сдвигает результат вверх. Вместе они способны превратить скромный реальный доход в красивую, но недостижимую цифру. Поэтому лучше один раз потратить время на аккуратную модель, чем разочароваться через год по факту.

Как проверить оценку дохода, которую вам показали

Если вам предложили вилльный проект «с доходностью X%», задайте несколько проверочных вопросов. Они быстро показывают, на чём построена цифра.

1. Это фактические данные по этому объекту за полный год или прогноз?
2. Какая загрузка и какой ADR заложены, и откуда эти значения?
3. Учтены ли комиссии площадок, управление и содержание?
4. Что происходит с доходом в низкий сезон?
5. Есть ли отчёт по реальным бронированиям похожей виллы рядом?

Цифра без допущений не является расчётом. Если на любой из пунктов нет ответа, относитесь к ней как к рекламе.

Нужен расчёт под ваш объект с понятными допущениями? Оставьте сообщение в Telegram: t.me/thai_dir или в WhatsApp.

Что делать, если расчёт получился ниже ожиданий

Низкий результат не всегда означает, что вилла «плохая». Чаще проблема в одном из рычагов: цена, видимость объявления, уровень сервиса или структура расходов. Сначала разберите, какой из них даёт максимальный эффект.

• Сравните ADR с реальными бронированиями аналогов, а не с прайсами.
• Проверьте календарь на пустые «окна» между бронями.
• Сопоставьте затраты на содержание с рыночными и пересмотрите подрядчиков.
• Решите, что выгоднее: отдавать виллу в управление или оставить самостоятельную сдачу. Критерии сравнения даны в статье Airbnb самому или управляющая компания.

Если вы рассматриваете передачу виллы в управление, посмотрите, как устроена услуга у управляющей компании Lux Farang, и сравните условия с другими предложениями на рынке. Узнать, сколько может приносить ваш объект →

Частые вопросы

Какая доходность у виллы на Пхукете?

Единой цифры нет. Результат зависит от района, класса виллы, ADR, загрузки и расходов. Ориентироваться стоит на расчёт по конкретному объекту, а не на среднюю цифру.

Чем валовый доход отличается от чистого?

Валовый доход это выручка от бронирований. Чистый доход получается после вычета комиссий, управления, содержания, коммунальных платежей и налогов.

Можно ли гарантировать доход от аренды виллы?

Нет. Спрос зависит от сезона и рынка. Любое «гарантированное» обещание нужно читать вместе с условиями договора.

Как посчитать загрузку виллы?

Разделите число занятых ночей на число ночей в периоде. Считайте отдельно по сезонам, а не за год целиком.

Как понять, что ADR завышен?

Сравните его с фактическими бронированиями аналогичных вилл, а не с опубликованными ценами.

Нужно ли учитывать налоги при расчёте?

Да, но ставки и порядок зависят от вашей ситуации. Уточните их у юриста до того, как закладывать налог в модель.

Остались вопросы по вашей вилле? Напишите в Telegram t.me/thai_dir и мы подскажем, с чего начать.